Merytoryczne stanowisko nabywców lokali oraz wierzycieli wobec oświadczeń NDI Development Sp. z o.o.
Jako zgromadzeni nabywcy lokali oraz wierzyciele inwestycji Morska Park Sp. z o.o., pragniemy przedstawić rzetelny obraz sytuacji prawno-finansowej projektu. Prowadzone dotychczas rozmowy z udziałem NDI Development nie doprowadziły do wypracowania konstruktywnego rozwiązania, a oficjalna narracja spółki wymaga merytorycznego sprostowania w oparciu o dokumentację i fakty.
Podczas negocjacji strona nabywców wykazała się daleko idącym zrozumieniem uwarunkowań rynkowych. Wyraziliśmy wstępną gotowość do zawarcia porozumienia uwzględniającego dopłaty na poziomie ok. 2900 zł/m², co stanowiło solidną podstawę do sfinansowania i ukończenia projektu. Z niewyjaśnionych przyczyn propozycja ta została odrzucona przez podmioty decyzyjne. W jej miejsce zaproponowano nabywcom odkup lokali za 80% ich historycznej wartości z dnia zawarcia umów, co w świetle obecnych wskaźników inflacyjnych oznacza dla nas rażącą stratę finansową.
Trudna sytuacja inwestycji Morska Park nie jest wyłącznie wynikiem zjawisk makroekonomicznych, lecz również efektem określonego sposobu zarządzania projektem i transferu środków finansowych w ramach holdingu poprzedniego dewelopera. Zgodnie z naszą wiedzą, zaangażowanie NDI Development jest ściśle skorelowane z transakcją przejęcia kontroli nad wielomilionowym projektem „Międzytorze” w Gdyni, a proces restrukturyzacji Morskiej Park wydaje się być elementem szerszego porozumienia biznesowego.
NDI Development Sp. z o.o. zaangażowała się w projekt jako podmiot wspierający poszukiwanie możliwego rozwiązania dla inwestycji. Pozostajemy w kontakcie z Nadzorcą Sądowym, Radą Wierzycieli oraz pełnomocnikiem reprezentującym grupę nabywców mieszkań.
Jednocześnie podkreślamy, że NDI Development Sp. z o.o. jest wierzycielem – nie jest wykonawcą robót ani stroną umów zawartych z nabywcami mieszkań. W związku z tym nie ponosimy odpowiedzialności za decyzje podejmowane wcześniej przez inwestora Morska Park Sp. z o.o.
Analiza dokumentacji rejestrowej i finansowej wskazuje na znacznie głębsze zaangażowanie kontrolne spółki NDI. Proces inwestycyjny jest strukturyzowany pośrednio:
Ponadto NDI finansuje wynagrodzenie obecnego nadzorcy sądowego w przyspieszonym postępowaniu układowym (PPU). Powyższe fakty świadczą o tym, że podmioty powiązane z NDI posiadają realną kontrolę właścicielską nad inwestycją.
NDI Development Sp. z o.o. jest wierzycielem – nie jest wykonawcą robót ani stroną umów zawartych z nabywcami mieszkań. Nie ponosimy odpowiedzialności za decyzje i zaniechania inwestora.
Zdecydowaliśmy się jednak zaangażować, bo widzieliśmy (i nadal widzimy) w nim projekt możliwy do uratowania – i chcemy doprowadzić do rozwiązania, które zakończy tę sytuację dla wszystkich stron.
Zaangażowaliśmy istotne środki, doświadczenie i kompetencje, aby wesprzeć poszukiwanie możliwych rozwiązań dla tej inwestycji. Jesteśmy w stałym kontakcie z Nadzorcą Sądowym, Radą Wierzycieli oraz pełnomocnikiem reprezentującym grupę nabywców.
Jest to nasz wkład w naprawę tej niezwykle trudnej sytuacji, wynikłej bez naszego udziału, na długo przed jakimkolwiek naszym zaangażowaniem. Przypomnijmy, że NDI Development Sp. z o.o. nie była i nie jest deweloperem inwestycji Morska Park Sp. z o.o., nie zawierała umów deweloperskich z nabywcami lokali i nie przejęła zobowiązań podmiotów odpowiedzialnych za wcześniejszą realizację projektu.
Z dostępnych informacji wynika, że zaangażowanie NDI nie jest wyłącznie działalnością pomocową na rzecz Morskiej Park, lecz składową większej transakcji na rynku nieruchomości. Restrukturyzacja udziałowa w projekcie Międzytorze (polegająca na umorzeniu udziałów poprzedniego dewelopera i dokapitalizowaniu spółki przez NDI) sprawiła, że środki z tej lukratywnej inwestycji nie trafiły na ratowanie Morskiej Park.
Zamiast tego NDI przejęło kontrolę nad Międzytorzem, zobowiązując się równolegle uregulować kwestię Morskiej Park. Gdyby priorytetem było rzeczywiście rozwiązanie akceptowalne dla „wszystkich stron”, nie odrzucono by wypracowanego przez Nabywców kompromisu (dopłaty), promując w zamian krzywdzący odkup praw do lokali znacznie poniżej ich dzisiejszej wartości.
NDI Development Sp. z o.o. podjęła konkretne działania, które pozwoliły zatrzymać proces związany z ogłoszeniem upadłości Morskiej Park Sp. z o.o. i stworzyć warunki do szukania rozwiązania:
To działania realne, kosztowne i konieczne – bez nich nie byłoby żadnej podstawy do rozmów o dokończeniu projektu.
Wymaga podkreślenia stan wyjściowy, do jakiego dopuszczono projekt przed końcem 2024 roku:
Uzyskane pod nadzorem podmiotów powiązanych zamienne pozwolenie na budowę (PnB) wprowadza m.in. likwidację części wcześniej sprzedanych lokali użytkowych. Działania te noszą znamiona optymalizacji projektu pod kątem opłacalności dla nowego podmiotu kontrolującego, a nie ochrony interesów prawnych dotychczasowych nabywców.
Projekt wymaga oceny stanu wykonanych prac, kosztów, odpowiedzialności za wcześniejsze roboty oraz możliwości finansowania dalszych działań. Bez tego niemożliwe jest naszym zdaniem znalezienie wykonawcy budowlanego, który podjąłby się realizacji zadania. Do tej pory potencjalni wykonawcy, którzy zapoznawali się z projektem, rezygnowali – ze względu na konieczność przejęcia odpowiedzialności technicznej za wcześniejszy etap prac realizowany przez inny podmiot, a także ze względu na brak mechanizmów wynagrodzenia za poniesione ryzyko oraz brak zapewnienia bezpiecznego, gwarantowanego finansowania. Jest to standardowa przeszkoda przy przejmowaniu niedokończonych inwestycji budowlanych.
Brak „gwarantowanego finansowania” wynika bezpośrednio z odrzucenia przez decydentów naszej deklaracji dotyczącej dopłat do sfinansowania prac (2900 zł/m²), co z nawiązką pokryłoby ryzyka nowych wykonawców. Prawdziwym problemem obciążającym projekt nie są wyłącznie błędy budowlane, ale zaszłości finansowe wynikające z funkcjonowania poprzedniego holdingu.
Z dokumentacji wynika m.in., że w czerwcu 2024 r. (przy wstrzymanej budowie) z rachunków Morskiej Park wyprowadzono ponad 1,6 mln PLN jako „zaliczkę” do spółki z grupy. Co więcej, na krótko przed przejęciem kontroli, doszło do podpisania obustronnego zrzeczenia się roszczeń pomiędzy Morską Park a poprzednim GW/Inwestorem Zastępczym. Bez pełnego audytu tych przepływów i dochodzenia roszczeń od winnych, ciężar finansowy przerzucany jest w całości na klientów indywidualnych.
Celem jest wypracowanie rozwiązania, które będzie realne, możliwe do sfinansowania i akceptowalne dla wszystkich uczestników postępowania.
Skoro celem jest rozwiązanie „akceptowalne dla wszystkich”, niewytłumaczalne pozostaje odrzucenie zaawansowanej koncepcji porozumienia wypracowanego przez Nabywców (solidarne dopłaty gwarantujące dokończenie budowy bez strat dla wierzycieli).
Proponowany w zamian przez stronę decyzyjną proces odkupu lokali za 80% ich uiszczonej kilka lat temu wartości uderza wyłącznie w interesy finansowe nabywców. Biorąc pod uwagę galopujący wzrost cen na rynku nieruchomości w ostatnich latach, rozwiązanie to nie nosi znamion kompromisu, lecz stanowi próbę wywłaszczenia Nabywców z posiadanego kapitału i przerzucenia na nich kosztów niegospodarności dawnego zarządu.
Bez porozumienia nie da się wypracować modelu finansowania i dalszego prowadzenia inwestycji. Każde rozwiązanie musi uwzględniać sytuację nabywców, wierzycieli, koszty dokończenia i zasady postępowania restrukturyzacyjnego.
Nabywcy w pełni rozumieją konieczność zawarcia układu i od wielu miesięcy deklarują czynną wolę partycypacji w kosztach niezbędnych do ratowania inwestycji. „Uwzględnienie sytuacji Nabywców” nie może jednak oznaczać zmuszania ich do kapitulacji i odsprzedaży mieszkań na warunkach dyktowanych przez jeden podmiot.
Postępowanie restrukturyzacyjne powinno chronić przedsiębiorstwo przed niewypłacalnością w sposób rzetelny. Mamy jednak do czynienia z sytuacją, w której nadzorca sądowy jest wynagradzany ze środków podmiotu posiadającego decydujący głos i własny interes w przejęciu obiektu. Porozumienie musi opierać się na transparentności, której obecnie brakuje.
Koszt dokończenia inwestycji jest dziś oczywiście wyższy niż w chwili zawierania pierwotnych umów. W tym czasie wzrosły m.in. ceny stali, paliw i pracy, a sama skumulowana inflacja w latach 2020–2024 wyniosła szacunkowo ok. 45%. Wykonawcy, którzy mieliby przejąć niedokończony budynek i udzielić na niego gwarancji, muszą też uwzględnić dodatkowe koszty oraz odpowiedzialność za wcześniejsze etapy prac.
Nabywcy są świadomi realiów ekonomicznych. To właśnie z tego powodu powstała i została zaakceptowana przez nas koncepcja dopłat w wysokości ok. 2900 zł/m². Warto jednak podkreślić, że deficyt w kasie inwestycji nie jest wynikiem wyłącznie inflacji (45%).
Projekt zakładał bardzo wysoki wskaźnik przedsprzedaży – większość lokali (ponad 85%) została przez nas w całości lub w znacznej części opłacona. Problem wynika m.in. z zapisów (np. umowa o zastępstwo inwestycyjne), które umożliwiały wypłacanie zaliczek podmiotom z Grupy bez realnego pokrycia w postępie prac budowlanych. Dopłaty ze strony nabywców nie powinny stanowić alibi dla zaniechania działań windykacyjnych wobec osób i spółek odpowiedzialnych za wyprowadzenie pierwotnego kapitału.